光復路華廈--中古屋重點翻新 (1)

Rachel來分享一下最近舊屋翻新的案例，

這是新竹市光復路上的一戶三房兩廳的電梯華廈，

屋齡約15年，

屋主買入的屋況並不太差，

但是屋內所有設備器具等都是15年前的"原始版"，不太討喜~~

因為屋主預算有限，所以Rachel就挑重點作翻新，

將廚具、衛浴、鋁門窗等作更換，一些基本整修，加上一些裝飾，

勾勒出住家溫馨的氛圍~~

個人觀點:

如果只是買來整修再轉售的房屋，不建議作太多裝潢，

第一原因是未必符合未來買家的口味，

第二是有買家會懷疑是不是"掩蓋"了一些缺點，

(OS: 美美的木作天花板裡面該不會有漏水吧?? )

第三裝潢會將成本墊高，讓下一手買家要花更多錢買下這間房子!!

所以，這類物件通常素顏最適合!!

屋況真的優就不怕被看光光啦!!

其實舊屋翻新的重點，不過就是把房屋的真價值展現出來而已~~

透過裝修、翻新、格局、動線的改善，加入一些設計美感，

提升居住實用度、舒適度，打造幸福空間，這也是我的任務與熱衷~~

房屋的真價值 = 地點!地點!地點!

我個人也是深信不疑,屢試不爽的。

以下是一些翻修照片囉... 

未來會持續更新... :>



原本的廚具，檯面、櫃體都已經壞的爛的差不多了...
列為翻新重點

100/11/25 新青年優惠房貸 資格放寬

因為政府的新政策，看來這波熱了2年多的房市，

明年的循環低點可能不復見，還可能越看越高，甚至再持續延燒3年。這次的優惠房貸條件太優了，連我都想賣掉現在的窩，去買個大房了!

這也讓我開始擔憂，原本政府打房逐漸打到核心了，
但這個"看似"立意良善的新政策，可能造成反效果，
年輕人買不起房子的焦慮越來越嚴重，真為老百姓感到憂慮阿!
以經濟學的角度來看，我認為真的要抑制房價，
還是必須讓房市回歸市場機制--- 
很多人支付不起高房價，使得房價漸漸緩和; 
而不是放出更多優惠，增加小百姓買房的動機...

不過言歸正傳，不論是自住或投資，現在應該是絕佳進場點吧？
看倌您說呢 ？

【經濟日報╱記者夏淑賢／台北報導】 
2010.11.25 09:20 am

財政部昨（24）日宣布，八大公股行庫將開辦青年安心成家優惠房貸第二案，提供最高500萬元額度、首兩年1.5%低利優惠，1,000萬元以下的低總價住宅市場可望優先受惠。

且申請資格較第一案寬鬆許多，即使是父母有房、所得不低的首購族，甚至申請時名下無房的非首購者，都可申辦。

出租套房改建日誌0930-- 吊車吊料

話說這邊場地的施工"腳路"不好，
樓梯窄，樓層高，又沒有臨馬路，位在整個社區的後段，
所以，吊料這件事情一開始就讓工頭一個頭兩個大呀!

最後決定...出動大吊車!
先把所有材料都吊到頂樓，到時再由手工搬運至5F工地，
社區前面的馬路不算大條，所以吊車幾乎把路整個佔滿了，
工班事先去警察局作了登記，申請路權，好像花了6000大洋，( 恩~人民保母的收費不便宜內! )
然後在這條街的前後放了路柵，因為怕有車子開進來，沒辦法通過必須倒車出去就很麻煩了;
所有材料、清運車預備，吊車就定位，開始吊料了~~


這次吊料工程真是大陣仗來的~ @@

大吊車出動!!
整條街都給佔滿了~
面對著機器怪獸，還有以噸計的材料，還真有點小緊張呢~
這時候鄰居也都好奇跑出來圍觀啦 ...

先把頂樓的廢棄物及拆除下來的土石吊下去~挪出頂樓空間

出租套房改建日誌10/02-- 現場放樣

拆除結束後，工人花了一天的時間把廢棄物運到頂樓等著下一階段的清運，
同時間，泥作師父就要進場囉!!


首先先把現場清理乾淨，把地坪空間都清開來，
接著就開始隔間放樣的工作拉~
泥作師傅拿出雷射水平儀，先抓出垂直與水平的基準，
(這雷射水平儀真的很好用耶~即使放在不平或歪斜的地面，它也能自己偵測並調整
垂直及水平~但所價不菲~不然我也想買一台來玩呀~呵呵)


泥作師傅的秘密武器~~雷射水平儀!



接著，依據事前規畫好的隔間配置，用墨線在水平、垂直面上打上記號，
這時要注意結構與現場尺寸的調整，

全部都打好記號之後，要依據圖面再check一次，
不然一個尺寸跑掉，後面可能會影響~



用墨線彈出牆上的基準線，當作砌磚的參考



愛台十二建設

「愛台十二建設」包括：全島便捷交通網、高雄自由貿易及生態港、台中亞太海空運籌中心、桃園國際航空城、智慧台灣、產業創新走廊、都市及工業區更新、農村再生、海岸新生、綠色造林、防洪治水、下水道建設。



1. 全島便捷交通網

(1) 北中南都會區捷運網

北部都會區捷運網路：台北捷運連接到土城、三峽、鶯歌、萬華、中和、樹林、安坑、汐止、淡海等地；基隆－桃園－台北軌道串連；社子、士林、北投區域輕軌網路。

中部都會區捷運網路：連接台中、烏日、彰化、豐原、梧棲、大里、霧峰、草屯、南投等地。

南部都會區捷運網路：嘉義高鐵站到市區；台南捷運；高雄捷運延伸至岡山、路竹、屏東等地並續建後期網路。

(2) 北中南都市鐵路立體化及捷運化

出租套房裝修日誌10/08--砌磚工事中

經過了2~3天的人工運料，
陸陸續續將龐大的磚塊量由頂樓運至5F工地，
沙子的部分就從室內樓梯直接倒下來，
就堆放在外推的陽台處，顯得不是很美觀，
但為了加速工程的進行，這部分Rachel就放行了~

地面已經挖除好，並拉好水平垂直線，可以開始砌磚工程了

堆得像小山一樣的沙子,還有3000塊左右的磚塊,
是工人一塊一塊搬運下來的，真是辛苦工班師父啦! (冰山的一角)

砌磚監工重點:
1. 砌磚牆要砌至天花板頂端，不能填塞其他東西或放空
2. 砌磚不能一次做到頂，最好分兩個工作天
     一天不能砌超過150cm比較安全
3. 浴室砌磚要以"滿縫"為原則

房間的隔間出來囉~

房間1的浴室，磚牆已經起來了

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出租套房改建日誌10/14-立門框(硫化銅門)

[2017.6.14 更新]
因為很多網友來信詢問我寫的這個硫化銅門的報價，
我最近2107新叫的一批，

價格是10800元，含安裝、水平把手、輔助鎖(見上圖)，
提供給大家做參考囉!

要特別說明一下，硫化銅門除了花色、材質會影響價格之外，
安裝方式也會影響價格喔！

譬如說，硫化銅門『舊換新』vs 硫化銅門『新安裝』，
兩者做法不同，價格也會不同。

以『舊換新』來說，因為門的尺寸要量身訂做，
(以門去配合原門框施作)
通常不是使用標準規格的90x210cm，
訂做一定比標準品來的貴這不在話下...😌
通常師傅會先來丈量原門框的尺寸再回工廠製作。
安裝當日會先拆舊門框，再安裝新門框。

而『新安裝』的門會採用標準規格，
(這裡指的是新立的牆面的新門)
相較之下這個比較快速又統一，
施工的價格會便宜一些。

PS: 實際上的報價通常都要現場看過估價才準喔！

而我2017新叫的那批則是比較複雜的『舊換新』方式，
所以價格也當然比新安裝稍貴了一些。
提供給網友作參考囉！

(回想2010年的價格大約7500-8000元
物價上漲速度還真是很驚人...😓😓)


文/Rachel

泥作砌牆完工好後，
今天終於約好作硫化銅門的師父，
來現場來立門框囉!

Rachel尋了好幾間新竹專門作硫化銅門的，
有的報價相當貴(近萬元)，後來好不容易在空軍醫院附近找到一間
工廠自產自銷，價格便宜很多，所以就找了這間來作~

因為顧及安全考量，這個工地案場都是採用這款門，
而不用一般的木質門;
這對未來居住的房客來說，
安全感及專業度會有加分的效果，
但是硫化銅門和一般木造門的安裝工法不太一樣。

事先，在打除完畢後，專業師父先來現場丈量尺寸，確認施工方式，
這款的標準尺寸是90*210公分，也可以補差價訂做，
一般門框與水泥牆之間要留1cm左右，作下一階段的防水填充~


門片側面有12個墊片，
可以直接固定在新砌的磚牆這個沒問題，
(到時候水泥打底粉光後自然就蓋住了)。

而原本的舊牆面就比較麻煩，
先把12個墊片的位置的水泥層表面打掉，
把墊片固定在凹槽，
這樣粉光後才能把墊片給藏起來，
另外門框底下地磚要先行割除，
將門框的底部埋入約1~2cm，
未來門檻裝上去才好看!

所以門框安裝之前，
就要先請工人把墊片位置(在牆上)打出個凹槽來，
如果給作門的師父處理並不一定好看，
所以我又特別叫了一個工人來作這部分的打除動作，
結果...打除工人第一次有漏掉幾個沒打到，
又來補了一次，
導致硫化銅門的師父因此來來回回跑了兩三趟~~
幸好沒拖延到泥作填縫的時間呢~~! 😓😓

打除地面磁磚中...但我覺得處理得不太好看...@@

出租套房改建日誌9/12 - 打石拆除

套房改建工程常常牽涉到隔間的變動，
所以必須先將原隔間拆除，再依規劃重新作隔間~

在執行拆除工程之前，務必請專業師傅做好結構上的評估，
確認拆除的隔間等等不會影響房屋結構的安全性，才能開始施工喔!

一般外側的1B磚牆有結構上的考量，或是樑柱下方的牆面，通常都不宜動到~
因為套房的格局比較特殊，在工程進行前必須先全面的規劃，
包括考慮每個房間的動線、浴室位置安排、採光通風的必要性，
家具的擺設是否合宜? 開關插座位置是否恰當?
這些牽連著水電、管路安排、照明等等的配置，這些必須仔細檢討過後，
並與師父確認圖面的細節，再來動工~
最重要的-- 我們要盡量在最省錢、最經濟下達到最佳的配置~~

磚牆隔間拆除、地面大量的土石還要花好幾個工作天清除呢!

 

出租套房施工日誌9/9 - 拆除前的準備功夫

終於選定開工的好日子，這天準備了豐盛的供品，開始開工拜拜儀式囉!

對於裝修師傅來說，他們很重視這些習俗，在工程開始前拜拜祈求順利平安，是很重要的步驟~
Rachel聽過很多老師傅講過，沒有作好這些禮俗導致後來工程不順的案例，所以，Rachel寧可信其有不可信其無阿~~好好來進行開工拜拜儀式囉~~

開工拜拜--供品、乾貨、飲料、水果、香及紙錢

在客廳面對陽台外擺桌

同時間，工班們進場開始[拆除前的準備動作] :

不可不知樓中樓裝修工程

Q1樓中樓的裝修費用如何估價？ 由於樓中樓的施作比一般格局多出「樓梯與夾層」，因此樓中樓裝修費用的坪數應為實際地坪加上夾層坪數的總坪數。如果需要請設計師的費用約為每坪3～5萬之間，此外，還得再加上「樓梯」含扶手的費用約為5~10萬，以及夾層鋼骨結構費用約為每坪6,500~7,500元與夾板板地約為每坪1,500元。

Q2夾層的結構鋼骨是不是愈粗愈好？ 就夾層的結構而言，並非愈多或是愈粗的鋼骨就愈安全。因為過多的鋼骨會增加重量，反而導致影響到結構的安全，所以首重鋼骨的間距，每一格鋼骨的間距正常為 30~60公分，依骨料的粗細與材質不同而定，以一般最常使用的10cm╳10cm的C型鋼的間距多半在45公分左右。接著，在使用型鋼的夾層下方或上方，都應該要有柱子的支撐，一般而言是在跨距4米內一定要有一個可支撐的點，才能避免產生結構安全上的顧慮。

貼磁磚要注意哪些事? (下)

11. 轉角處的收邊方式應該和師傅先商量好，是收邊條收邊或是磁磚導角收邊，如果是磁磚導角收邊，轉角處磁磚應先送至工廠導角。

12. 採用落地淋浴拉門的浴室，最好在貼磁磚之前就先將淋浴門的門檻以泥作方式崁在地上再貼磁磚收邊，如果是貼完磁磚後才裝淋浴門檻以矽利康膠收邊使用久了很容易產生霉菌。

13. 牆面磁磚與地面磁磚相接處最好是寬度相同，銜接上較具美感。如果能選購同一組搭配好的磁磚比較不會有大小差的問題。

14. 磁磚貼完之後的水泥填縫顏色，多為水泥本色或是白水泥色，也有人會搭配磁磚調成其它各種色。磁磚貼完後最好隔1~2天再填縫，填縫的顏色比較不會吃到原來水泥的水，而有看起來不乾淨的感覺。

15. 一般填縫的水泥完全乾燥和剛攪拌時的顏色不同，所以要以完全乾的顏色作調色標準。 一般泥作師傅的調色能力比較不如油漆師傅準確，調色時屋主最好在現場決定 。

16. 淺色的填縫水泥在使用上較難保養。

17. 鋪磁磚要預留落水口蓋位置，切口必需平整才好看，等磁磚乾後用膠布貼上以防異物流入造成堵塞。

18. 施工完的地面磁磚完全乾之前不可踐踏，否則之後易鬆脫。

19. 浴室的門檻最好選擇材質硬度較足的石材、人造石或是直接砌磚貼磁磚也可。

20. 完全乾的地磚應該用珍珠板、瓦楞板或氣泡紙保護起來，以防其餘工種施工時造成破壞 。

21. 地磚保護不可用木心板或夾板否則不小心沾到水，木板的色素會滲透至水泥填縫處，並且無法清洗。


資料來源：幸福空間

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幸福裝修部落客*Rachel*
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25招一學就會的老屋翻新裝修需知

現在房價高漲，很多民眾認為"花大錢買新房"，不如"花少一點錢好好整修舊房子"!
的確，舊屋翻新的需求始終沒有少過，老房子翻新之後住得更舒適，住得舒服~甚麼都順了! Rachel接觸的客戶最常問: 我想整修房子，要從哪邊下手? 您也剛好想要整修舊房子嗎? 這篇文章解答了很多人的疑惑! 快來看看吧! ^^



十項重點檢視舊屋舊屋翻新的工程與新房子最大的不同之處，在於房子老了，不僅外在看到的磁磚剝落、牆壁裂
縫或天花板、地板、木作老舊等之外，暗藏於內的老舊水電管路等問題，更是麻煩。別急、別慌，老屋翻新不要怕麻煩，且隨著裝修達人劉嘉雯列出的10項檢視重點，將舊屋裡裡外外Step by Step一步一步的徹底總體檢一番。

【外在問題大檢查】Point1 牆面油漆或壁紙有沒有變色或脫落


檢視一下牆壁的油漆或壁紙是否有剝落的情況，如果有，表示水份或鹽份過多所造成的，因此
老屋翻新時則需加強牆面的防水與壁鹽的稀釋處理。

貼磁磚要注意哪些事? (上)

據調查統計，80%民眾最想翻修的居家空間就屬"浴室"莫屬啦! 
Rachel所接觸的舊屋翻新工程中，
浴室翻新通常都是必備的施工項目，
貼磁磚又是少不了個工項之一，
因此，了解貼磁磚工程中須注意的"眉角"，也是很重要的~
知道了這些重點，您也能自己當監工!
擁有一個明亮、舒適、放鬆的浴室空間是每個人心中的嚮往阿!





如果是新作牆面應該在隔間砌起來打粗底後，用水泥沙加上海菜粉等黏著劑貼磁磚。

如果是舊牆面則直接抹粗底，再用水泥沙加上海菜粉等黏著劑貼磁磚。因為磁磚是燒面的建材，即使同一種型號但不同批燒出來的顏色及燒面多少會有些差異，相對的大小片不一、燒釉不全都是磁磚常見的現象。而差異性大小不同跟品管的好壞有很大的關係，所以選擇知名度高、信譽好的廠牌會比較保險一點，一般而言進口磁磚的品質都算不錯。



1. 由於貼磁磚會有損料，訂購磁磚的數量最好多出5%~10%。2. 選購磁磚時要先確認同樣磁磚的大小差會不會很嚴重不得大於2mm，否則貼出來的磁磚會錯位就不好看了。
3. 磁磚進料時一定要先確認磁磚的廠牌、花色、大小、材質是不是和選購時相同。