從室內電力容量配置,隔間材質的選擇,給水管排水管施工方式,
到風格設計,家具選擇,採光通風...
我一一用筆記紀錄,發現細項高達50項,
多到都可以開一場分享會了,
裡面有很多是血淚經驗的集合阿! 😂😂
不過說到套房改建,很多房東開開心心改建完成,
最怕遇到的問題之一,你知道是什麼嗎?
就是......漏水阿!!
在這邊跟大家分享,
通常漏水令人頭痛的地方在於,
施工完後通常不會立即發現有漏水,
通常都是等到房客入住使用後,
才慢慢冒出問題。
維修時需要協調工班師傅和租客的時間,
往往很是麻煩。
而且又要把做好的牆壁或是地板敲開,
影響範圍可能包含地板、油漆、木作、磁磚等等,
真是耗時又花錢哪!
通常漏水的現象有幾個,
我先跟大家分享幾個狀況題,
接著再分享要如何防治。
讓大家可以學到又可以防範於未來。
其實也不用太過擔心,
絕大部分是可以在施工階段特別注意預防,
就可以去避免的喔!
狀況一、浴室漏水這個問題比較複雜,因為牽涉到兩個不同方向,
一個是防水層的受損,另一個是水管破裂造成的漏水。
只要是浴室附近發現的滲漏水狀況,
都必須透過一兩周刻意調整使用習慣並密集觀察,來找出原因。
如果是防水層的漏水,
通常都是在盥洗頻率高的時候發現有牆壁濕濕的,
若幾天沒有盥洗就發現狀況改善(牆壁沒這麼潮濕),
這種情況下很可能是防水層的問題。
而且位置大多在洗澡水可能潑到的區域。
如果發現:不管有沒有盥洗,牆壁潮濕的狀況都持續著,
那就很可能是水管破裂的問題。
水管破裂又分為兩種可能性:
一個是排水管破,另一個是給水管破。
排水管破裂 vs 給水管破裂如何判斷?
先說明一下,排水和給水兩個系統有不一樣的特性。
給水系統內是"有壓力"的,
壓力是從屋外水塔而來,或自來水管本身的水壓,
--> 所以我們打開水龍頭水才會自動流出來呀~
而排水管是沒有水壓的,管內平常是空空的,
有用水的時候,水才會從排水管排出去。
這樣說明之後,接下來就容易理解了!
一旦洗澡(淋浴間的排水)、刷牙洗手(面盆的排水)的時候,
發現滲漏狀況嚴重,
換言之如果沒用水時、漏水狀況獲得改善,
那就很可能是排水管的問題。
給水管破裂比較麻煩,因為時時刻刻水壓都在,
除非你把水表的水整個關掉,又把管內的水放掉,
不然漏水狀況通常會越演越烈(因為越裂越大洞)😧😧。
而且施工時必須把全室的水源都關掉,
不然會發生火山爆發的慘況。
我之前就親身遇過這種火山噴發,
幾秒內房間就淹水了!
所有家具都變落湯雞,真的很慘烈阿~不能不慎!
總結一下:
給水管會是一滴一滴日夜不停漏;排水管是有水經過才有漏。
給水管是主動地漏;水管是被動的漏。
給水管常常會越裂越嚴重;排水管通常是維持原狀較不嚴重。如果你今天懷疑是浴室漏水,你可以這樣判斷...
先看問題是不是越來越嚴重,譬如說滲水面積擴大,水氣越來越多,
YES →可能是給水管破;
NO → 可能是排水管或是防水層破。
狀況二、外牆漏水
有時緊鄰受雨的外牆,或附近的天花板及牆面出現漏水,
此時很容易是外牆裂縫導致的漏水。
但要精確判斷是否為外牆出現裂縫導致滲漏水,還是有其他因素,
這時觀察漏水現象是一個很重要的課題。
一下雨就漏,沒下雨就不漏,
那很可能就是外牆防水層破裂的問題!
如果滲漏水的現象不僅發生在雨天,
既使是好天氣牆壁也是溼溼的話,
這很容易可以找出樓上鄰近陽台的牆面是否有預埋水管(譬如說冷氣排水管)
若能找出管線並將破裂的部份修補,
樓下的漏水就不會再延伸,
就不會怎麼修怎麼補都還是漏水了!
狀況三、窗戶漏水接下來的狀況比較簡單判斷了。
窗戶漏水或滲水,通常嚴重者會像圖片所示,
一種是室內有小河型,雨大的時候直接流到室內(天啊~)。
或者是慢慢滲透的蠶食鯨吞型。
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窗框漏水之 室內出現小河 |
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窗框漏水之 慢慢滲透型 |
把頭伸出去窗外看看矽利康填縫是否確實,
有沒有小洞或縫隙?
或是窗框四個角落是否有裂痕?
若是用肉眼就可以觀察到,那很可能就是問題之處。
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地震造成的45度角剪力裂縫 |
因為台灣地震多,所以很多舊公寓或大樓經過地震洗禮,
窗框的四個角落會產生所謂45度角的剪力裂縫,
通常這種狀況,水痕也會集中在窗戶四個角落。
不用擔心! 如果你買的舊公寓或大樓,
房屋現況就發現窗框有滲漏水,
未來窗框重新施工時,
針對這幾個點去做加強,
通常就都能完全改善喔!
狀況四、冷氣框漏水
冷氣窗的漏水,通常發生在冷氣框附近,
附近是多近呢?通常在60公分的範圍內都有可能,
再遠的話可能又不是冷氣框的問題了。
冷氣框跟窗框都是鋁框加裝於水泥牆的方式,
所以和窗戶漏水的可能性相同。
除此之外,
還有可能是冷氣主機和窗框附近的冷氣板或膠帶密封不實,
導致雨大的時候,風壓把水吹進機接縫處導致滲漏水喔!
狀況五、複合型漏水
一般最讓房東頭痛的就是,
老屋的漏水常常因為屋齡大,
漏水問題並不單一,
有時候會多種問題一起出現。
舉例:今天發現窗戶下面有漏水,
卻無法斷定是外牆漏水還是窗框漏水?
無法判定漏水原因浴室還是外牆造成?
聽起來很可怕?其實不然。
如果您是買房子來自住:
(或是經營2.0包租模式的房東)
如果希望單從維修的角度出發,
並不打算投入太多錢,
只要一一檢視可能的原因,
勤勞一點多請幾組師傅來評估、提供建議,
交叉比對後,
找出你認為建議比較專業實在
且經驗豐富的工班來幫你施工
就可以盡快把問題解決喔!
如果您今天是買來改建成套房:
通常套房改建,房子會經過徹底的大翻修,
很多問題可以在拆除裝潢、拆除所有櫃體後,
甚至是部分隔間牆打除後,
去研判原漏水或有壁癌的發生原因,
然後來一個全面性的維修。
裝修期間,
找好專業可靠的工班,確保師傅的施工品質,
做好良好的監工,
就可以讓日後出現漏水的機率降到最低。
今天跟大家分享的漏水狀況,大家有學到東西嗎?
原本想要寫成一篇,
想不到一篇的長度根本無法涵蓋阿!
所以,
另外一篇來跟大家分享如何在改建過程中正確施工來防範吧~
(未完待續)
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包租婆筆記 Rachel
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包租婆、女性財富自由實踐家、零頭款中古屋投資、房地產理財、套房改建設計、非工資收入、富爸爸財商教育