從室內電力容量配置，隔間材質的選擇，給水管排水管施工方式，
到風格設計，家具選擇，採光通風...
我一一用筆記紀錄，發現細項高達50項，
多到都可以開一場分享會了，
裡面有很多是血淚經驗的集合阿! 😂😂
不過說到套房改建，很多房東開開心心改建完成，
最怕遇到的問題之一，你知道是什麼嗎？
就是......漏水阿!!
在這邊跟大家分享，
通常漏水令人頭痛的地方在於，
施工完後通常不會立即發現有漏水，
通常都是等到房客入住使用後，
才慢慢冒出問題。
維修時需要協調工班師傅和租客的時間，
往往很是麻煩。
而且又要把做好的牆壁或是地板敲開，
影響範圍可能包含地板、油漆、木作、磁磚等等，
真是耗時又花錢哪！
通常漏水的現象有幾個，
我先跟大家分享幾個狀況題，
接著再分享要如何防治。
讓大家可以學到又可以防範於未來。
其實也不用太過擔心，
絕大部分是可以在施工階段特別注意預防，
就可以去避免的喔！
狀況一、浴室漏水這個問題比較複雜，因為牽涉到兩個不同方向，
一個是防水層的受損，另一個是水管破裂造成的漏水。
只要是浴室附近發現的滲漏水狀況，
都必須透過一兩周刻意調整使用習慣並密集觀察，來找出原因。
如果是防水層的漏水，
通常都是在盥洗頻率高的時候發現有牆壁濕濕的，
若幾天沒有盥洗就發現狀況改善(牆壁沒這麼潮濕)，
這種情況下很可能是防水層的問題。
而且位置大多在洗澡水可能潑到的區域。
如果發現：不管有沒有盥洗，牆壁潮濕的狀況都持續著，
那就很可能是水管破裂的問題。
水管破裂又分為兩種可能性：
一個是排水管破，另一個是給水管破。
排水管破裂 vs 給水管破裂如何判斷？
先說明一下，排水和給水兩個系統有不一樣的特性。
給水系統內是"有壓力"的，
壓力是從屋外水塔而來，或自來水管本身的水壓，
--> 所以我們打開水龍頭水才會自動流出來呀~
而排水管是沒有水壓的，管內平常是空空的，
有用水的時候，水才會從排水管排出去。
這樣說明之後，接下來就容易理解了！
一旦洗澡(淋浴間的排水)、刷牙洗手(面盆的排水)的時候，
發現滲漏狀況嚴重，
換言之如果沒用水時、漏水狀況獲得改善，
那就很可能是排水管的問題。
給水管破裂比較麻煩，因為時時刻刻水壓都在，
除非你把水表的水整個關掉，又把管內的水放掉，
不然漏水狀況通常會越演越烈(因為越裂越大洞)😧😧。
而且施工時必須把全室的水源都關掉，
不然會發生火山爆發的慘況。
我之前就親身遇過這種火山噴發，
幾秒內房間就淹水了！
所有家具都變落湯雞，真的很慘烈阿~不能不慎！
總結一下：
給水管會是一滴一滴日夜不停漏；排水管是有水經過才有漏。
給水管是主動地漏；水管是被動的漏。
給水管常常會越裂越嚴重；排水管通常是維持原狀較不嚴重。如果你今天懷疑是浴室漏水，你可以這樣判斷...
先看問題是不是越來越嚴重，譬如說滲水面積擴大，水氣越來越多，
YES →可能是給水管破；
NO → 可能是排水管或是防水層破。
狀況二、外牆漏水
有時緊鄰受雨的外牆，或附近的天花板及牆面出現漏水，
此時很容易是外牆裂縫導致的漏水。
但要精確判斷是否為外牆出現裂縫導致滲漏水，還是有其他因素，
這時觀察漏水現象是一個很重要的課題。
一下雨就漏，沒下雨就不漏，
那很可能就是外牆防水層破裂的問題！
如果滲漏水的現象不僅發生在雨天，
既使是好天氣牆壁也是溼溼的話，
這很容易可以找出樓上鄰近陽台的牆面是否有預埋水管(譬如說冷氣排水管)
若能找出管線並將破裂的部份修補，
樓下的漏水就不會再延伸，
就不會怎麼修怎麼補都還是漏水了！
狀況三、窗戶漏水接下來的狀況比較簡單判斷了。
窗戶漏水或滲水，通常嚴重者會像圖片所示，
一種是室內有小河型，雨大的時候直接流到室內(天啊~)。
或者是慢慢滲透的蠶食鯨吞型。
 |
| 窗框漏水之 室內出現小河 |
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| 窗框漏水之 慢慢滲透型 |
把頭伸出去窗外看看矽利康填縫是否確實，
有沒有小洞或縫隙？
或是窗框四個角落是否有裂痕？
若是用肉眼就可以觀察到，那很可能就是問題之處。
 |
| 地震造成的45度角剪力裂縫 |
因為台灣地震多，所以很多舊公寓或大樓經過地震洗禮，
窗框的四個角落會產生所謂45度角的剪力裂縫，
通常這種狀況，水痕也會集中在窗戶四個角落。
不用擔心! 如果你買的舊公寓或大樓，
房屋現況就發現窗框有滲漏水，
未來窗框重新施工時，
針對這幾個點去做加強，
通常就都能完全改善喔！
狀況四、冷氣框漏水
冷氣窗的漏水，通常發生在冷氣框附近，
附近是多近呢？通常在60公分的範圍內都有可能，
再遠的話可能又不是冷氣框的問題了。
冷氣框跟窗框都是鋁框加裝於水泥牆的方式，
所以和窗戶漏水的可能性相同。
除此之外，
還有可能是冷氣主機和窗框附近的冷氣板或膠帶密封不實，
導致雨大的時候，風壓把水吹進機接縫處導致滲漏水喔！
狀況五、複合型漏水
一般最讓房東頭痛的就是，
老屋的漏水常常因為屋齡大，
漏水問題並不單一，
有時候會多種問題一起出現。
舉例：今天發現窗戶下面有漏水，
卻無法斷定是外牆漏水還是窗框漏水？
無法判定漏水原因浴室還是外牆造成？
聽起來很可怕？其實不然。
如果您是買房子來自住：
(或是經營2.0包租模式的房東)
如果希望單從維修的角度出發，
並不打算投入太多錢，
只要一一檢視可能的原因，
勤勞一點多請幾組師傅來評估、提供建議，
交叉比對後，
找出你認為建議比較專業實在
且經驗豐富的工班來幫你施工
就可以盡快把問題解決喔！
如果您今天是買來改建成套房：
通常套房改建，房子會經過徹底的大翻修，
很多問題可以在拆除裝潢、拆除所有櫃體後，
甚至是部分隔間牆打除後，
去研判原漏水或有壁癌的發生原因，
然後來一個全面性的維修。
裝修期間，
找好專業可靠的工班，確保師傅的施工品質，
做好良好的監工，
就可以讓日後出現漏水的機率降到最低。
今天跟大家分享的漏水狀況，大家有學到東西嗎？
原本想要寫成一篇，
想不到一篇的長度根本無法涵蓋阿!
所以，
另外一篇來跟大家分享如何在改建過程中正確施工來防範吧~
(未完待續)
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若有侵權煩請不吝告知，將立刻修正，謝謝。
包租婆筆記 Rachel
Email: acedesign180178@gmail.com
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包租婆、女性財富自由實踐家、零頭款中古屋投資、房地產理財、套房改建設計、非工資收入、富爸爸財商教育
