迷思一，被動收入就是什麼都不做，錢就會自己進來
先承認第一條，也是我自己曾經闖過的誤區。被動收入不是什麼都不做，被動的意思是只需少量的維護和監督它就能正常運作。不過前提是初期需要認真地打造，直到運作上軌道之後，就能有持續性的收入，不用上班打卡、就算暫時抽身收入也不會掉。
在這邊分享一個生活小故事，我婆婆在山上有幾棵十幾年樹齡的柚子樹，每年時間一到，柚子樹就會自動結出飽滿甜美的柚子，可以拿去賣或是賣給街防鄰居，賺取一些零用錢，他很開心，對她來說柚子樹就是他的被動收入，只要天有陽光、地有雨水，不用花什麼時間去照顧，時間一到去樹下撿就有了。
但是，某一年產季突然發現果子結的少了，也不那麼甜了，我婆婆才意識到如果什麼都不做，柚子樹可能無法繼續產出好果子了。
所以他後來學到，即便不用去時時勤照料，乾旱的時候還是得澆澆水、草長了之後去剪一剪，偶爾施個肥，這樣產季前來臨時才會結出漂亮的果子。
大自然有時會給我們很多智慧，同理可證，被動收入資產也是這個道理。
我又想到自己遇過的例子，幾年前我親手打造了一些收租房產，整理得很漂亮並且滿租，收租也收得順利，但是因為是幾個朋友一起投資大家財務規劃不一樣，所以後來遇到仲介介紹買方，大家就決定把房子賣掉變現，交易過程也順利愉快。 兩三年後，有一天我無意間在591看到房東將房子拿出來賣。我很好奇地跟仲介約去看，到現場後我卻驚呆了。因為房子走道變得很昏暗，角落還有一些蜘蛛網，牆上油漆髒了，家具也有一些損壞沒有修，我猜測房東可能連基本的維護和整理都沒有作，隨著房客退租沒有再補滿，原本的穩定高租金也變低了。我想就是觀念上的迷思，誤以為收租就是什麼都不用作吧！
這個世界上基本上沒有真正什麼都不用做就會有的收入，如果有人跟你說有這種產品或項目的話，很可能他只是沒有把隱藏風險告訴你，譬如說"詐騙"或是"不合法律"。天下沒白吃的午餐的道理大家都懂，可是對被動收入想像太美好了以致於沒有認清狀況。
如果說有一種投資是最接近完全被動，那就銀行定存吧！但可惜的是，這種接近被動的投資，也會讓你的資產逐漸貶值，大家知道每年的通膨都比銀行定存高，所以放越久，資產不會增值、反而越變越小。
但有沒有報酬率比較高一點，但是維護率一樣很低的投資工具，也就是俗稱的懶人投資，其實還是有的，你也想知道嗎? 想的話也歡迎在下方留言："我想知道懶人投資+1"，我再另外開一篇跟大家分享囉！
迷思二，要建立多重被動收入來源
其實幾年前有一陣子我很嚮往有多重被動收入來源，因為覺得收入當然越多越好啊！而且被動收入項目不用花太多時間自己應該也做得來吧！但是我發現我錯了，因為要實現多重收入，必須要有"多重團隊"為前提。
如果沒有這些團隊幫你支撐，一個人要做所有的事情那肯定是做不來的。光是房產收租，意味著你可能同時要當房東、當清潔員、當水電工、當油漆工、當仲介、還要學會做會計。
所以要越做越開心、越輕鬆，那擁有多重收入物件的前提，就是你要幫自己的找到優秀的團隊幫你打理你的資產。
譬如如果你嚮往房地產收租的被動收入模式，那你需要的團隊包含了，清潔阿姨定時幫你打
掃到垃圾，專業可靠的租屋仲介，專業的代管公司或誠實有力的夥伴。這些資源都具足之後才能有後續更多的收租物件。
所以總結一下：資產不會幫你賺錢，人才會幫你賺錢。
千萬不要花了錢把房子買了，但沒有人來幫你營運和維護，那還是無法有被動收入的。
因為沒有多重被動收入的來源，只有多重收入來源的“團隊”。
迷思三，只關注投資獲利，卻沒有做財務規劃
我遇過不少市場的投資者，他們可能常常獲利卻不見都能留住錢，或是賺了錢就會忍不住花錢，或買入自以為是資產的負債。會賺不一定會存，存下的也不見得變成真正的財富。
大家都聽過接水管的故事，這故事大約是這樣的，有兩個年輕人一同發現了豐沛的水井，一個身體強壯決定天天努力的提水去鎮上賣錢，短時間內就讓他累積不少現金；另一個體力不好，只能做第一位一半的活，不過他很努力的在水井與小鎮之間接水管，時間過去了，你猜猜哪個人獲得更多的財富呢？
第一位年輕人努力賺到了錢，但是隨著年紀大體力下降後，收入也跟著變少了，沒有做好財務規劃的結果，年紀大無法工作後只能吃老本的生活。
第二位年輕人雖然初期收入沒有很多，但花了幾年功夫接通了水管之後每天都有源源不絕的水流過，讓他賺進源源不絕的財富，也不用擔心退休後的生活了。
但故事說到這裡，還有一些沒有說完，就是第二位年輕人接通水管之後，仍然很仔細的定期檢查和保養水管。
這是很多富人成功的祕訣：確保他的水管很健康、沒有堵塞、沒有漏水，是接通水管後持續要關注的事。
這個故事是否也讓你了解個人財務規劃的重要性呢？
講白話一點，就是務必經常確認你的現金流狀況，了解你的資產負債表，
並設置讓自己隨時都能掌握個人財務水平的帳戶系統與審視機制，
以確保自己正在財務目標的道路上沒有走偏。
我們今天要去旅行，首先要先知道自己在哪裡，也就是清楚收入支出以及資產負債；
至於我們要去哪裡，就是未來的財務目標。
跟著你的旅行計畫走，時常檢視你的路徑是否正確、補給是否充足，才能順利達到目標。
迷思四，把他人短期的獲利、當成自己長期的穩定報酬
我認為投資要獲利跟腦袋裡裝的東西-自身-有關，還有外界世界-也就是機運-有關。
所以放眼望去股票、金融、房地產都有是市場因素和個人因素加總影響，所以只要是投資就不是穩賺不賠。
如果今天我看了一個人在投資房地產賣了一房子獲利了30%，我便假設在未來30年都能每獲利30%，這樣就過度樂觀了。
特別是如果你的投資項目是沒有正現金流的，譬如是土地、房子，那麼風險更是高了，因為只有在賣出獲利的瞬間你才有一筆錢落袋，平常還要花錢繳貸款，是負的現金流，那麼這種獲利更是難以掌控。如果景氣好或是挑的物件對，快一點可能三個月賣掉；如果景氣不好，或是市場政策突然轉彎，譬如之前的奢侈稅、房地合一稅的實施，導致市場供需突然轉變，久一點可能卡兩年才能賣掉。
慶幸的是，能力是可以培養和操練的，透過有系統的學習，還有親身實踐，能力自然會逐漸提升。如果在房地產領域，就是磨練看房買屋的技巧，常常看房子累積市場敏銳度，並瞭解如何幫房子提升價值，就能夠賺取合理的獲益。另外，機運的部分，就是要能掌握市場景氣的脈絡，但是個人的力量無法抵抗大環境影響，我們只能順著大環境，從中間找到可以容身的空間，去創造利潤，或是做好防禦，如何做防禦？我認為做好資產配置，就是抵抗這種市場不確定因素的武器。
迷思五、銀行貸款利率很低，不用白不用
過度使用槓桿，忘記評估自己的風險承受能力
在了解金融市場的槓桿後，有一些人會認為借銀行的低利貸款，來做高投報率的投資，看似相當聰明的做法。
有人稱它為"套利"。房貸利率現在不到2%，拿來投資年投報20%的房地產，如果貸出來100萬，是不是每年就能套利18萬了呢？
所以我常看到有人把家裡房子拿來抵押借款，借了300.500萬來做投資，其實我心裡是有點在冒汗的。這些都是家人的血汗錢阿。
假設你今天學會了挑選會增值的標的--可能是一間房子或是股票--標的價格長期性來看，可能會從相對低的此岸漲到相對高的彼岸，但是短期它的價格會波動，甚至低於你的買進價格，你必須通過這些波動的考驗，才能如期到達彼岸。但是債務本身會產生壓力，投資本身又是存在風險的，風險加上債務之下，就可能會抱不住或抱不久。
槓桿是兩面刃
其實槓桿沒有好壞，好壞是在於你如何用它。就像金錢沒有好壞，差別在於運用它的人。金錢用在好人身上它是好的，如果用在壞人身上它就變成壞的。如果是你是一個成功穩健的投資者，那麼槓桿只是讓你從賺10元放大到賺50元；如果你是糟糕的投資人，槓桿一樣會無差別幫助你原本賠10元變成賠50。
所以使用槓桿務必謹慎，不要用借貸的錢做風險投資，這個重點必須要抓住，你才能賺的心無罣礙、賺的無負擔。畢竟我們投資的目的是為了能更享受生活，如果因為投資變得提心吊膽就本末倒置了。
所以今天跟大家分享，被動收入不是不勞而獲、天下也沒有白吃的午餐，專注在累積和學習，好好的操練自幾的能力，才是財務自由的真諦喔！
最後瑞秋幫大家，整理出五個突破誤區的五個方法，幫助想要達到財務自由目標的你，加速成功，這五個方法是，
一、在買入和打造資產的同時建立你的團隊：這兩者不可偏廢，一樣重要。
二、持續監控你的投資組合，找到一個能幫助你有效率檢視個人財務狀況的工具。
三、持續學習：找到你有興趣的領域，然後堅持走下去，不要半途而廢，必要時幫自己找到團隊或夥伴，或是圍繞著成功者的環境，讓自己浸淫在成功的能量氛圍之中，這樣就能保障你自己不會驗達到目標前脫隊。
四、建議賺的錢還是要照比例存下來，分配到你的六個帳戶，不要憑感覺做事，要憑系統做事。
五、做好資產配置，不要集中投資在沒有現金流的標的上面，應該按照自己的財務水平，去投資合適的資產，才能賺的安心、賺的久！
希望今天的文章對你有幫助，大家一起加油囉！
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包租婆筆記 Rachel
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